Liquidität von Evergreen-ELTIFs und die Situation des Greenman OPEN
Weiterentwicklung von Rücknahmebedingungen: Die Quadratur des Kreises?
ELTIF-Fonds ermöglichen es Investoren in illiquide Anlageklassen wie Private Equity, Infrastruktur oder Immobilien zu investieren. Bei sogenannten Evergreen-Strukturen oder semi-liquiden Fonds ist der fortlaufende Kauf- oder Verkauf von Fondsanteilen möglich. Aufgrund der Illiquidität der Vermögenswerte sind diese Fonds nicht täglich handelbar, sondern deutlich weniger häufig: in vielen Fällen sind Käufe monatlich und Verkäufe nur quartalsweise möglich.
Darüber hinaus existieren bei Verkäufen von Fondsanteilen weitere Einschränkungen, wie zum Beispiel:
- Ausreichende Ankündigungsfristen (in Englisch: notice period), um eine ausreichende Vorlaufzeit zu schaffen
- Begrenzung der Rückgaben auf einen bestimmten Prozentsatz des Fondsvolumens an jedem Rückgabetag (in Englisch: gate)
- Mindesthaltefristen (in Englisch: lockup period)
Außerdem sind Evergreen-ELTIFs dazu verpflichtet, Mindestliquiditätsquoten einzuhalten, um Rückgaben bedienen zu können.
Regulatorische Vorgaben
Das Zusammenspiel dieser Liquiditätseigenschaften – wie Gates, Verkaufsfrequenz und Mindestliquidität – wurde für ELTIF-Fonds auf europäischer Ebene in den Regulatory Technical Standards (RTS) von der Europäischen Kommission verbindlich geregelt.
Ziel ist es, für Evergreen-ELTIFs Regeln zu schaffen, um alle Fondsanleger fair zu behandeln: sowohl die Investoren, welche Fondsanteilsscheine zurückgeben möchten, als auch die verbleibenden Investoren.
Aussetzung der Rücknahmen beim Greenman OPEN
Vor diesem Hintergrund wurde nun (vermutlich erstmals) die Anteilsscheinrücknahme bei einem ELTIF-Fonds eingeschränkt bzw. ausgesetzt. Hierbei handelt es sich um den Fonds Greenman OPEN, einem auf den Lebensmitteleinzelhandel fokussierten Immobilienfonds.
Ein bestehender und voll investierter Fonds
Der Fonds wurde bereits 2014 aufgelegt und im Jahr 2024 in einem ELTIF umgewandelt. Im Gegensatz zu den zahlreichen neuaufgelegten Fonds der vergangenen drei Jahre handelt es sich also um einen bereits bestehenden, voll investierten Fonds. Im dritten Quartal 2024 betrug der NAV rund 759 Mio. EUR, wobei durch den Einsatz von Fremdkapital der Portfoliowert mit 1,24 Mrd. EUR beziffert wurde.
Aufgrund der Tatsache, dass deutschen Investoren vor allem via einer eigenen App Informationen erhalten haben, blieb der Fonds häufig unter dem Radar von Medien und Datenbanken. Auch wenn der Greenman OPEN hinsichtlich seiner Immobilieninvestments vor allem in Deutschland aktiv ist, hat die Firmengruppe ihren Hauptsitz in Irland.
Die aktuelle Situation
Laut der Website des Greenman OPEN Fonds überschritten im dritten Quartal 2025 die Anteilsscheinrückgaben in Höhe von 37,2 Mio. EUR das 10%-Gate des Fonds. Dies impliziert, dass das Fondsvolumen im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken ist und es in den Vorquartalen wahrscheinlich zu zahlreichen Rückgaben gekommen war. Daher wurde im Dezember 2025 das Redemption Gate aktiviert und anschließend die Anteilsscheinrücknahme ausgesetzt (Redemption Suspension Period).
In den kommenden Monaten soll – gemäß einer Mitteilung an die Fondsinvestoren – ein Teil des Portfolios (14 Objekte mit einem Wert von rund 220 Mio. EUR) veräußert werden, um Rückgaben bedienen zu können. Ab August 2026 sollen Neuinvestitionen in den Fonds wieder möglich sein und die Aufhebung des Gates ist für 2027 geplant.
Obwohl auf der Website von Greenman Open viele Informationen enthalten sind, wurden von ELTIF.info einige Zusatzfragen gestellt, die bisher noch nicht beantwortet wurden.
Was bedeutet das für Evergreen-Fonds allgemein?
Evergreen-Fonds für Private Markets gibt es nicht erst seit der ELTIF 2.0 Regulierung, sondern schon deutlich länger. Etliche Fondsgesellschaften verwalten seit vielen Jahren sehr erfolgreich derartige Strukturen. Auch andere illiquide Anlageklassen, wie Mikrofinanzdarlehen, sind schon lange für Privatkunden in offenen Fonds zugänglich. Die RTS stellen für ELTIF-Fonds zusätzliche Anforderungen dar, welche eingehalten werden müssen. Diese sollen die Balance zwischen dem Zugang zu Private Markets und deren Illiquidität herstellen.
Fondsliquidität konservativ bestimmen
Das Liquiditätsmanagement und die Strukturierung von Fonds in Bezug auf deren Handelshäufigkeit bilden eine wichtige Grundlage für die vielzitierte „Demokratisierung von Private Markets“.
Denn die Möglichkeit, Private-Market-Fonds fortlaufend zu zeichnen, mit anderen Fonds im Portfolio zu kombinieren oder verkaufen zu können, ermöglicht erst den Einsatz für Privatkunden.
Sowohl Fondsanbieter als auch Intermediäre sollten die bestehenden RTS-Limite nicht unnötig ausreizen bzw. dies einfordern. Denn um die Anteilsscheinrücknahme später nicht einschränken zu müssen, sollte bereits bei der Fondsauflage ausreichend Spielraum bei der Liquidität eingeplant werden.
Aus regulatorischer Sicht könnte es perspektivisch sinnvoll sein, den Leverage bei der Bestimmung der zulässigen Fondsliquidität zu berücksichtigen: denn meist muss die Darlehenstilgung vor der Bedienung von Rückgaben erfolgen. Daher führt ein hoher Fremdkapitaleinsatz eventuell auch zu einer späteren Rückzahlung an Investoren.
Umfassende Due Diligence
Für Selektoren und Intermediäre ist es unabdingbar, sich möglichst allumfassend über die jeweiligen ELTIF-Fonds zu informieren: von der Anlagestrategie und der Erfahrung des Managers, über die Gebühren- und Liquiditätsbedingungen bis hin zu den Counterparties und Bewertungsprozessen.
Neben ELTIF.info gibt es weitere Beratungsgesellschaften, die sich auf die Due Diligence von Alternativen Investmentfonds spezialisiert haben. Sollten Sie eine Due Diligence beauftragen wollen, wende Sie sich an contact@ELTIF.info.
