Wie beginnt ein neu aufgelegter ELTIF in Privatmärkten zu investieren?
Ein Blick hinter die Kulissen bei der Neuauflage eines Infrastruktur-ELTIFs
Binnen kürzester Zeit hat der infraVest der Commerz Real rund 100 Mio. EUR eingesammelt und wird bald auch offiziell die 150 Mio. EUR Marke erreichen.
Die Frage wie man eine solche Summe in Privatmärkte investiert und welche Vorarbeit dahinter steckt, beantwortet Sandro Berweiler, der Fondsmanager des infraVest.
Drüber hinaus gibt er auch Auskunft rund um den Hintergrund der Fondsauflage, die Notwendigkeit einer breiten Transaktions-Pipeline und das angestrebte Fondsprofil.
Erweiterung der Privatmarkt-Produktpalette
ELTIF.info: Die Commerz Real ist auf Immobilien- und Infrastrukturinvestments fokussiert. Mit dem klimaVest hat man wahrscheinlich den ELTIF mit dem größten Fondsvolumen aufgelegt. Was war der Grund nun einen weiteren ELTIF zu lancieren? Und, worin unterscheidet sich der infraVest vom bestehenden klimaVest?
Sandro Berweiler: Basierend auf der Sachwerte-DNA der Commerz Real beobachten wir den Markt sehr genau. Schon vor meiner Zeit als Fondsmanager wurden entsprechende Marktanalysen durchgeführt. Diese zeigten deutlich: Es fließt sehr viel Kapital in Infrastruktur, aber nur ein kleiner Teil der privaten Anleger investiert bisher in diese Assetklasse. Daher haben wir eine starke Nachfrage nach Infrastrukturinvestments kommen sehen und uns frühzeitig sowohl produktseitig als auch strategisch darauf vorbereitet.
Vor diesem Hintergrund war es ein logischer Schritt, einen weiteren ELTIF mit einer breiteren Infrastrukturpalette und einer anderen Risikoklasse aufzulegen.
Der Unterschied zum klimaVest ist recht klar: der klimaVest fokussiert sich darauf, einen Beitrag zur europäischen Energiewende zu liefern. Dabei hat der Fonds eine langfristige Zielrendite von 3-4% bei einer Risikoklasse 2 von 7 und investiert primär in erneuerbare Energien.
Im Gegensatz dazu zielt der infraVest auf eine langfristige Rendite von 5-6% bei einer Risikoklasse 4 von 7. Er investiert in die gesamte Assetklasse Infrastruktur in Deutschland. Von Transport, Versorgung, Energie über Logistik und bis hin zu sozialer Infrastruktur.
Sandro Berweiler
Sandro Berweiler ist Fondsmanager des infraVest ELTIF bei Commerz Real Fund Management S.á r.l. in Luxemburg. Vor seinem Wechsel zur Commerz Real 2025 absolvierte er verschiedene Stationen im Portfolio- und Transaktionsmanagement bei Feri, EQT und Patrizia sowie im M&A Tax Advisory von Deloitte.
Sandro Berweiler
Fondsmanager infraVest
Hohes Vertriebstempo für einen neu aufgelegten ELTIF: von Null auf Hundert
ELTIF.info: Wie hoch ist das Startvolumen des infraVest und was ist das mittel- bis langfristige Wunschziel?
Sandro Berweiler: Der Start in den Vertrieb verlief erfreulich stark. Bereits sechs Wochen nach Vertriebsbeginn hatten wir Zeichnungen von rund 150 Mio. Euro. Aufgrund der gesetzlichen Widerrufsfrist waren für uns mehr als 100 Mio. Euro investierbar. Die restlichen Mittel fließen zeitnah in den Fonds. Dieser erfolgreiche Start bestätigt die positive Erwartungshaltung aus der Vorbereitungsphase.
Mittelfristig orientieren wir uns an der Entwicklung des klimaVest, der nach fünf Jahren über 1,7 Mrd. Euro eingesammelt hat. Für den infraVest sehen wir ein ähnliches Ziel von rund 2 Mrd. Euro Fondsvolumen innerhalb von fünf Jahren.
Aus Sicht des Fondsmanagements wäre sogar mehr möglich, denn die Projektgrößen im Infrastrukturbereich sind deutlich höher als in vielen anderen Assetklassen, womit bei einem diversifizierten Portfolio auch große Fondsvolumina einhergehen.
Mit viel Vorlauf in den laufenden Fondsbetrieb
ELTIF.info: Seit wann hat die Vorarbeit für die ersten Investments begonnen?
Sandro Berweiler: Bereits im vergangenen Jahr – also vor der Fondsauflage – haben wir gemeinsam mit unserem Infrastrukturteam die Sondierung des Marktes gestartet. Das Team ist schon beim klimaVest im Deal-Sourcing aktiv und hat frühzeitig Kontakt zu Projektträgern aufgenommen. Durch diese Vorarbeit konnten wir unmittelbar nach Fondsstart das erste Investment umsetzen, ohne dabei auf Warehousing-Strukturen angewiesen zu sein.
ELTIF.info: Wie beginnen Sie und Ihre Kollegen mit der Suche nach möglichen Investments für den neuen Fonds?
Sandro Berweiler: Wir führen kontinuierlich Gespräche mit einer Vielzahl von Marktteilnehmern. Natürlich gibt es Opportunitäten, die wir aktuell realisieren möchten. Aber wir haben auch Interesse an Projekten, die mittel- bis langfristig zu realisieren sind. Dazu gehören beispielsweise solche mit Kommunen und öffentliche Einrichtungen. Dort haben Projekte mit ihren Genehmigungs- und Zulassungsverfahren naturgemäß lange Vorlaufzeiten, was in der Pipeline eingeplant werden muss.
Investitionen und Portfolioaufbau zum Fondsstart
ELTIF.info: Welche Art der Investments – z.B. Direktinvestments und Co-Investments oder Eigenkapital und Fremdkapital – stehen da im Mittelpunkt?
Sandro Berweiler: Unser klarer Fokus liegt auf Eigenkapitalinvestments: entweder als Co-Investment oder als 100% Direktbeteiligung. Das erste Investment in ATC Europe war beispielsweise eine Minderheitsbeteiligung an einem bestehenden Unternehmen. Bei stärker Asset-orientierten Projekten, wie etwa in der sozialen Infrastruktur oder bei Wärme- bzw. Geothermieanlagen, sind auch vollständige Übernahmen möglich. Private Debt oder Fondsbeteiligungen sind zwar zulässig, aber nicht Bestandteil unserer Kernstrategie.
Für den Portfolioaufbau ist ein ausgewogener Mix aus bestehenden Anlagen und Projektentwicklungen wichtig. Wir suchen sowohl nach bestehenden Assets mit laufenden Einnahmen, die von Tag eins eine positive Rendite erzielen. Darüber hinaus möchten wir auch Greenfield-Projekte umsetzen, um langfristig zur Infrastrukturwende beizutragen. Das heißt beide Infrastrukturtypen „Greenfield“ und „Brownfield“ sind in unserem Fokus.
Die Rolle einer breiten Pipeline potenzieller Transaktionen
ELTIF.info: Wie aktiv ist der Markt? Gibt es Objekte, die Ihnen während der Anlaufphase des Fonds von Mitbewerbern vor der Nase wegeschnappt werden?
Sandro Berweiler: Nein, weggeschnappt wurde uns nichts. Die Marktdynamik hängt stark vom jeweiligen Teilsegment der Infrastruktur ab. In Bereichen mit höherem Rendite-Risikoprofil, also tendenziell Richtung „Private-Equity-Infrastruktur“, ist die Konkurrenz naturgemäß stärker. Wir bewegen uns jedoch bewusst in einem anderen Segment, auch aufgrund unserer Sachwertehistorie und unserem konservativeren Profil. Trotzdem gibt es Wettbewerb. Deshalb führen wir zahlreiche Gespräche, um frühzeitig eine breite Pipeline aufzubauen.
ELTIF.info: Wie schnell können Sie Investmententscheidungen treffen und auch umsetzen?
Sandro Berweiler: Das kommt darauf an. Bei Transaktionen mit der öffentlichen Hand dauern Abläufe aufgrund von Genehmigungen und formalisierten Abläufen deutlich länger als bei Transaktionen am privaten Markt.
Unabhängig davon müssen die internen und externen Analyse-, Prüf- und Entscheidungsprozesse eingehalten werden: vom Sourcing-Team, über das Fondsmanagement, gegebenenfalls externe Gutachter, dem Management der Commerz Real als Anlageberater und dem AIFM in Luxemburg.
ELTIF.info: In der Startphase eines Fonds nutzen etliche Gesellschaften „Warehousing“. Setzten Sie diese Technik auch ein wie erfolgt dies konkret?
Sandro Berweiler: Wir haben sowohl laut Fondsprospekt als auch operativ die Möglichkeit, Warehousing zu nutzen. Aufgrund der sehr erfolgreichen Vertriebssituation war dies jedoch bisher nicht notwendig. Sollten wir künftig auf ein strategisch besonders attraktives Investment für den Fonds stoßen, das wir sofort sichern möchten, könnten wir auf Eigenmittel zurückgreifen.
Das geplante Investmentlevel und Liquiditätsmanagement
ELTIF.info: Einen Blick in die Zukunft geworfen: Wie werden Sie den Cash-Anteil, das Investment-Level und die Portfoliodiversifikation zukünftig im Fonds ausbalancieren?
Sandro Berweiler: Laut Prospekt liegt die Mindestliquidität bei 5%. Unser langfristiger Zielkorridor sind jedoch 10-20%, um ein konservatives Liquiditätspolster zu halten, ohne Rendite zu verschenken. Dieses dient dazu eventuelle Rückgaben bedienen zu können, ohne die Handelbarkeit des Fonds einzuschränken.
Das Liquiditätsmanagement liegt beim Fondsmanagement, unterstützt durch die Treasury-Abteilung. Abhängig von den benötigten Mitteln für anstehende Investments platzieren wir die Liquidität flexibel zwischen Fest- und Termingeldern und diversifizieren unsere Bankverbindungen.
ELTIF.info: Herr Berweiler, viele Dank für Ihre Zeit und die spannenden Insights.
