Kategorie: Interview

  • Interview mit Markus Pimpl (Partners Group)

    Wie passen Private Markets und Evergreen-Fonds zusammen?

    Ein Blick in die Entstehungsgeschichte von Evergreen-Fonds und Erkenntnisse, welche die Parterns Group gewonnen hat

    Private Markets sind in Evergreen-Fonds (zum Teil auch als semi-liquide Fonds bezeichnet) schon seit vielen Jahren etabliert. Im ELTIF-Mantel konnte sich diese Kombination erst seit der ELTIF 2.0 Regulierung durchsetzen. Seitdem wird viel darüber diskutiert, ob und wie Private Markets und Evergreen-Strukturen im ELTIF-Mantel zusammenpassen.

    Um dies ausführlich zu beleuchten, spreche ich mit Markus Pimpl von der Partners Group. Es gibt wahrscheinlich wenig bessere Ansprechpartner, um sich sowohl über Evergreen- als auch über ELTIF-Fonds auszutauschen. Denn in beiden Bereichen war die Partners Group einer der ersten Produktanbieter.

    Derzeit verwaltet die Partners Group eine Vielzahl von Evergreen-Fonds und darunter einen eigenen Evergreen-ELTIF.

    Die Geburtsstunde von Evergreen-Fonds

    ELTIF.info: Die Partners Group gilt als Pionier und Vorreiter in Bezug auf die Auflage von Evergreen Fonds. Wann wurde der erste Evergreen-Fonds durch die Partners Group aufgelegt und was war damals der Grund dafür?

    Markus Pimpl: Den ersten Evergreen-Fonds haben wir im Jahr 2001 aufgelegt. Auslöser war der Wunsch institutioneller Investoren, wie Pensionskassen, nach einer Struktur, die ein konstant hohes Investmentlevel ermöglicht.

    Bei geschlossenen Fonds müssen Investoren Kapitalzusagen leisten, die erst später abgerufen werden, während gleichzeitig erste Rückflüsse einsetzen. Dies führt zu einer schwankenden Investitionsquote. Viele Investoren wollten dieses Modell vermeiden und bevorzugten eine Lösung, bei der das Kapital dauerhaft investiert bleibt.

    Dies ist die Geburtsstunde unseren Evergreen-Konzeptes gewesen. Über viele Jahre diente es insbesondere kleineren institutionellen Anlegern sowie sehr vermögenden Privatkunden als attraktive Option – gerade in Zeiten, in denen es den ELTIF noch nicht gab. Heute sind Evergreens ein wesentlicher Bestandteil der von uns verwalteten Vermögen und über viele Jahre waren wir die einzigen mit einem entsprechenden Angebot.

    Markus Pimpl

    Markus Pimpl, Managing Director, ist Head European Private Wealth Solutions mit Sitz in Zug. Er ist seit 2007 bei der Partners Group tätig und bringt insgesamt 26 Jahre Erfahrung in der Finanzbranche mit.

    Vor seinem Einstieg bei der Partners Group war er unter anderem bei Reuters, Saunders & Zellweger sowie Sal. Opennheim Jr. & Cie. tätig. Er hat einen Diplomabschluss in Betriebswirtschaft von der Hochschule für angewandte Wissenschaften in Lahr, Deutschland.

    Markus Pimpl
    Managing Director

    ELTIF.info: Seit wann sind Sie in der Produktentwicklung von Evergreen-Fonds involviert und in welcher Funktion?

    Markus Pimpl: Ich bin im Jahr 2007 zur Partners Group gekommen und war zunächst für unsere liquiden Privatmarktthemen verantwortlich. Ab 2013 wurde ich auf das Thema ELTIF aufmerksam, das ich für strategisch interessant hielt. Die Partners Group fördert unternehmerisches Denken, und so erhielt ich den Auftrag, das Thema vertieft zu analysieren.

    2016 lancierten wir schließlich unseren ersten ELTIF – den ersten ELTIF überhaupt, der an Privatanleger vertrieben wurde. Dieser Fonds war einer der ersten, der vollständig investiert war und bereits früh Rückflüsse generierte. In diesem Zusammenhang habe ich auch mit den europäischen Institutionen zusammengearbeitet, als die ELTIF‑2.0‑Regulierung diskutiert wurde.

    Heute arbeite ich an maßgeschneiderten Lösungen, die wir gemeinsam mit Vermögensverwaltern in Europa entwickeln.

    ELTIF.info: In dieser Zeitspanne lagen einige Krisen in den Finanzmärkten. Was waren die größten Herausforderungen und welche großen Veränderungen haben die Evergreen-Fonds in diesem Zeitraum erlebt?

    Markus Pimpl: In den vergangenen Jahrzehnten haben wir mehrere schwierigen Marktphasen erlebt: darunter die Finanzkrise, die Eurokrise und zuletzt den Krieg in der Ukraine. Ein entscheidender Vorteil der Partners Group ist, dass wir Evergreens über viele Zyklen hinweg gemanagt haben und daher auf umfangreiche Erfahrungswerte zurückgreifen können.

    Gerade Krisen bieten oft attraktive Investmentgelegenheiten. Gleichzeitig führen Rückflüsse in solchen Phasen dazu, dass vorhandene Liquidität tendenziell abgebaut wird, was das Portfolio potenziell destabilisieren kann. Unser Anspruch ist es daher, ein langfristig ausgerichtetes, vorausschauendes Liquiditäts- und Portfoliomanagement zu betreiben.

    Über die letzten 20 Jahre haben wir diese Expertise kontinuierlich verfeinert. Ein spezialisiertes Team widmet sich ausschließlich der Portfolioplanung und Feinsteuerung. Dieser Ansatz hat wesentlich dazu beigetragen, dass wir auch in anspruchsvollen Marktphasen robust aufgestellt waren.

    Grundvoraussetzung: ein komplexes Themenfeld erklären

    ELTIF.info: Sie bieten eigene ELTIF-Fonds an und sind auch Kooperationspartner von großen lokalen Instituten. Wie sehen Sie in Europa das Verständnis hinsichtlich der Funktionsweise von Evergreen-ELTIFs – speziell deren Liquiditätseigenschaften?

    Markus Pimpl: Ein zentrales Thema in der Zusammenarbeit mit unseren Partnern ist die Weiterbildung von Beraterinnen und Beratern. Dieses Thema liegt mir und auch den Kooperationspartnern sehr am Herzen. Denn die Öffnung der Privatmärkte für Privatanleger erfordert ein fundiertes Verständnis der Produkte.

    Nur wenn Berater die Funktionsweise verstehen, können sie Kunden entsprechend begleiten. Und nur informierte Kunden handeln besonnen und bleiben langfristig investiert.

    ELTIF 1.0 hatte in deutschsprachigen Märkten anfänglich einen schweren Stand. Das lag nicht zuletzt ab den negativen Erfahrungen vieler Berater und Kunden mit geschlossenen Beteiligungsmodellen. In den letzten zwei bis drei Jahren hat sich diese Haltung spürbar verändert. Es gibt eine zunehmende Bereitschaft, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen und dessen Mehrwert für Kundenportfolios zu erkennen.

    Die öffentliche Wahrnehmung von ELTIFs und Gatings

    ELTIF.info: Waren Sie überrascht, dass ein erster Evergreen-ELTIF die Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt hat? Und wie empfanden Sie die Art der Berichterstattung?

    Markus Pimpl: Einige der veröffentlichten Artikel waren meines Erachtens unnötig zugespitzt. Auf den zweiten Blick erkennt man schnell, dass es sich um einen offenen Immobilienfonds handelt, der nachträglich in einen ELTIF umgewandelt wurde.

    Dieser Fonds wurde nie als Evergreen‑ELTIF konzipiert, sondern war ein offener Immobilienfonds. Er wurde zu einem Zeitpunkt konvertiert, als zahlreiche offene Immobilienfonds bereits strukturelle Herausforderungen hatten. Vor diesem Hintergrund halte ich es für verkürzt, die Situation dem ELTIF per se anzulasten.

    Grundsätzlich müssen wir Gatings differenziert betrachten. Sie können ein sinnvolles Instrument zum Schutz der Investoren sein. Problematisch ist ein Gating nur, wenn es aufgrund unzureichenden Managements erfolgt.

    Meines Erachtens werden wir künftig weitere Fälle sehen, die auf mangelnde Erfahrung im Evergreen‑Management zurückzuführen sind. Ein Evergreen zu verwalten, solange Mittelzuflüsse vorhanden sind, ist vergleichsweise einfach. Die eigentliche Herausforderung zeigt sich erst in Marktphasen ohne Zuflüsse, auf welche man vorbereitet sein muss.

    ELTIF.info: In der Öffentlichkeit hat sich noch kein Begriff so richtig durchgesetzt: Evergreen-Fonds oder semi-liquide Fonds. Wie gehen Sie mit diesen Begriffen in der Kommunikation um?

    Markus Pimpl: Früher verwendeten wir den Begriff „semi-liquide“. Wir haben jedoch festgestellt, dass sich vor allem das Wort „Liquidität“ einprägt. Aber dieses beschreibt Private‑Markets‑Evergreens nicht zutreffend, da die zugrunde liegenden Anlagen typischerweise illiquide sind.

    Daher haben wir unser Wording umgestellt und sprechen ausschließlich von „Evergreen-Fonds“. In diesem Zusammenhang betonen wir bewusst den Begriff „Flexibilität“ anstatt „Liquidität“.

    Portfolioaufbau in der Evergreen-Welt

    ELTIF.info: Was sind für Sie sind die wichtigsten Portfoliomanagement-Ansätze, um einen Evergreen-Fonds zu verwalten?

    Markus Pimpl: Zentral ist zunächst die Struktur der illiquiden Anlagen und der Zugang zu ihnen. Direktinvestitionen spielen für uns eine zentrale Rolle. Als Lead Investor haben wir eine deutlich bessere Visibilität hinsichtlich geplanter Exits.

    Secondaries eignen sich gut als Ergänzung. Primaries hingegen sind für Evergreens schwierig, da der Zeitpunkt der Kapitalabrufe unvorhersehbar ist und im ungünstigsten Szenario fallen sie in eine Phase erhöhter Rückgaben.

    Ebenso wichtig ist ein sorgfältiger und vorausschauender Portfolioaufbau mit Sinn und Verstand. Schon zu Beginn muss klar sein, wie das Portfolio langfristig strukturiert sein soll. In manchen Jahren haben wir Mittelzuflüsse bewusst begrenzt, um nicht zu viele Gelder in einem Jahrgang zu investieren. Denn wir möchten in unseren Evergreens auch eine Diversifikation hinsichtlich der „Vintage‑Years“ erzielen.

    Sollte es einmal zu außergewöhnlich hohen Rückgaben kommen, würden wir zum Schutz der verbleibenden Investoren gegebenenfalls ein Gating einsetzen.

    Liquiditätsmanagement vs. Rendite-Verwässerung (Cash Drag)

    ELTIF.info: Wie balancieren Sie im Portfoliomanagement die Mindestliquidität und das Investment-Level aus?

    Markus Pimpl: Wir halten selbstverständlich die regulatorisch geforderte Liquidität vor. Darüber hinaus analysieren wir kontinuierlich, welche Liquidität das Portfolio selbst generiert. Das ist die bei uns sogenannte Sekundärliquidität. Sie kann eine bedeutende Rolle spielen: sowohl zur Erhöhung der Flexibilität als auch zur Sicherstellung der Investitionsfähigkeit in attraktiven Marktphasen.

    ELTIF.info: Was wären typischer Positionen oder Asset für diese Sekundärliquidität?

    Markus Pimpl: Bei einem Multi‑Asset‑ELTIF eignet sich Private Credit hervorragend, da regelmäßige Zinszahlungen Liquidität generieren.

    Bei einem reinen Private‑Equity‑ELTIF sind Direktinvestitionen entscheidend. Aufgrund der genauen Kenntnis der Portfoliounternehmen wissen wir sehr genau, wann Rückflüsse zu erwarten sind: etwa im ersten oder zweiten Quartal 2026. Diese absehbaren Rückflüsse ermöglichen eine präzise Liquiditätsplanung.

    ELTIF.info: Welche Sorge ist größer: aufgrund von zu hoher Liquidität (Cash Drag) nicht genug Performance zu erzielen? Oder aufgrund von zu niedriger Liquidität die Rückgaben einschränken zu müssen?

    Markus Pimpl: Dank der Sekundärliquidität können wir das Portfolio sehr gezielt steuern und haben daher keine strukturellen Probleme mit überhöhter Liquidität.

    Das Thema Cash Drag wird oft diskutiert und ich werde damit häufig auf Panel-Diskussionen konfrontiert. Und ja, kurzfristig kann das Cash die Rendite etwas dämpfen. Im Vergleich zu geschlossenen Fonds sind Evergreen‑Investoren jedoch ab dem ersten Tag voll investiert, während geschlossene Fonds zu Beginn häufig nur zu 20–30 % investiert sind. Über einen langen Zeitraum ist das Investitionslevel bei Evergreens hoch, denn Rückflüsse werden zügig neu investiert. Von diesem Zinseszinseffekt im Evergreen-Fonds profitieren deren Anleger erheblich.

    Private Markets werden wachsen: mit Licht- und Schattenseiten

    ELTIF.info: Einen Blick in die Zukunft geworfen: welche Anlageklassen und welche Arten von Fondsgesellschaften werden langfristig die größten Erfolgsaussichten haben?

    Markus Pimpl: Vorab: ich bin überzeugt, dass mittel‑ bis langfristig eine Privatmarktallokation zu einem professionell geführten Privatkundenportfolio gehören wird. Das Gesamtsegment wird weiter wachsen. Ob dies schnell oder schrittweise geschieht, bleibt abzuwarten.

    Über andere Fondsgesellschaften kann ich nicht sprechen. Ich bin davon überzeugt, dass Erfahrung im Privatmarktbereich ein entscheidender Erfolgsfaktor sein wird. Gleichzeitig wird der „ELTIF“ künftig ein sehr breites Spektrum an Lösungen umfassen. Für Investoren wird es dadurch anspruchsvoller, Produkte zu vergleichen und einzuordnen.

    Ich sehe mit etwas Sorge, dass aktuell sehr viele neue Evergreen-Fonds entstehen und dies teilweise von Managern mit wenig Privatmarkt- und Evergreen-Erfahrung. Umso wichtiger ist die Aufklärung der Anleger und Vermittler.

    Daher begrüße ich Initiativen wie ELTIF.info, die zu realistischen Erwartungen beitragen und das Verständnis für diese Anlageklasse stärken.

    Herr Pimpl, vielen Dank für Ihre Zeit und die Einblicke in die Welt der Evergreen-Fonds

  • Interview mit Robert Guzialowski (HansaInvest)

    Interview mit Robert Guzialowski (HansaInvest)

    Frischer Wind bei Immobilieninvestments

    Bekommt der offenen Immobilienpublikumsfonds Konkurrenz vom ELTIF?

    Privatinvestoren stehen bei Immobilieninvestments seit rund zwei Jahren potenziell zwei unterschiedliche offene Fondsvehikel zur Verfügung. Zum einen besteht der offene Immobilienpublikumsfonds (OIF) schon seit vielen Jahren und ist ein fester Bestandteil im Portfolio vieler Investoren in Deutschland. Darüber hinaus sind auch offene ELTIFs  – teilweise als semi-liquide ELTIFs – mit einer Immobilienstrategie möglich. Die Ausgangslage für beide Fondstypen ist gleich: beide ermöglichen Privatanlegern den Zugang zu illiquiden Sachwerten.

    Um beide Fondsarten zu vergleichen, spreche ich daher heute mit einem Experten für Immobilieninvestments und ELTIF-Fonds: Robert Guzialowski von der HansaInvest.

    Das Monopol des offenen Immobilienpublikumsfonds

    ELTIF.info: Herr Guzialowski, der offene Immobilienfonds (OIF) ist in Deutschland traditionellerweise ein beliebtes Anlageprodukt. Welche Vorzüge hat dieser Fondstyp und wie groß ist der Markt der OIFs?

    Robert Guzialowski: Um es ketzerisch zu sagen: Der größte Vorzug des OIF war bisher seine Alternativlosigkeit. Denn für Asset Manager, die ihre Immobilienfonds an private Investoren vertreiben und ihnen Anteilsrückgaben ermöglichen wollten, gab es schlicht keine Alternative. Das tut dem Vehikel aber natürlich ein wenig Unrecht, denn die bisherige Alternativlosigkeit führt hin zum großen Vorteil der OIF: Sie sind bereits erprobte und etablierte Vehikel, ihr gesamter Anteilswert liegt in Deutschland schließlich bei über 120 Milliarden Euro. Die Funktionsweise der Produkte ist seit Jahren bekannt, sodass die Vertriebe gut geschult und erfahren sind. Bei privaten Investoren besteht grundsätzlich ein Verständnis für diese Produkte.

    Robert Guzialowski

    Robert Guzialowski ist seit August 2022 Leiter Business Development Real Assets bei der HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH, wo er insbesondere für den Vertrieb rund um Private-Debt-, Private-Equity-, Erneuerbare-Energien-, Infrastruktur- und Immobilienfonds verantwortlich ist.
    Zuvor war Robert Guzialowski Leiter Real Assets Deutschland bei der Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank AG. Dort verantwortete er neben Vertrieb und Kundenmanagement der AIF-Verwahrstelle die Begleitung der Kapitalverwaltungsgesellschaften von der Aufnahme der Geschäftsbeziehung über das Onboarding bis hin zu den Fondstransaktionen.
    Robert Guzialowski ist Rechtsanwalt und referiert sowie veröffentlicht regelmäßig zu aufsichtsrechtlichen Entwicklungen.

    Robert Guzialowski

    Außerdem war der Regulator durch die Alternativlosigkeit dazu gezwungen, das Vehikel zu optimieren. So konnte das KAGB mit Inkrafttreten im Jahr 2013 die in der Finanzkrise aufgedeckten Schwachpunkte der OIF beseitigen: Asset Manager haben seitdem mehr Sicherheit durch Liquiditätssteuerungselemente wie der Mindesthalte- und Kündigungsfrist. Die Mindesthaltefrist von 24 und die Kündigungsfrist von 12 Monaten vermeiden massenhafte „Fire Sales“, die Aussetzung von Anteilsrücknahmen oder Fondsabwicklungen relativ zuverlässig.

    Wichtig ist, dass beide Fondsprodukte nicht für kurzfristige Geldanlagen geeignet sind. Diese Erkenntnis ist wichtig für den Anleger, um das Finanzprodukt gerade im Hinblick auf die Illiquidität der Vermögenswerte zu verstehen. Zwar ist der ELTIF in der Ausgestaltung der Mindesthalte- und Kündigungsfristen grundsätzlich flexibler. Aufgrund praktischer Gründe insbesondere bei der Anbindung an Fondsplattformen werden gleichwohl die etablierten Mindesthalte- und Kündigungsfristen des OIF in der Regel auch beim ELTIF angewandt.

    Kann der ELTIF im aktuellen Umfeld punkten?

    ELTIF.info: In den vergangenen Jahren sind Gelder aus den Immobilienfonds abgeflossen. Der schnelle Anstieg der Inflation und die Zinswende im Jahr 2022 hat Immobilien als Anlageform getroffen. Haben sich hierbei Nachteile beim OIF gezeigt? Könnte ein ELTIF diese Nachteile lösen?

    Robert Guzialowski: Große Nachteile haben sich in meinen Augen nicht gezeigt, sondern eher die Vorteile, die ich eben bereits erwähnt habe: Obwohl der Immobilienmarkt durch Inflationsanstieg und Zinswende in eine Krise geraten ist, ist der Markt für OIF in Deutschland vergleichsweise stabil. Zwar wurden teilweise Anteilspreise deutlich nach unten korrigiert und Anleger ziehen Kapital ab, die Aussetzung von Anteilsrücknahmen oder gar die Abwicklung eines Fonds finden derzeit in Deutschland nicht statt. Mir ist nur ein Fall aus Österreich bekannt, wo die Anteilsrücknahme ausgesetzt wurde und der Fonds seit Oktober dieses Jahres in der Abwicklung ist. Die klaren KAGB-Regeln für die Mindesthalte- und Kündigungsfristen der OIF haben also den „Worst case“ verhindert.

    „Die Rückgabemöglichkeiten des ELTIF sind flexibler, aber deswegen umfangreicher und komplexer als beim OIF.“

    Der eine kleine Nachteil dieser klaren Regeln ist bloß: Wann dieser „Worst case“ eintreten kann, ist je Immobilienportfolio – man bedenke Unterschiede bei Nutzungsarten oder Risikostreuung – höchst individuell. Beim ELTIF können Initiatoren dem Rechnung tragen und die strukturellen Möglichkeiten gerade im Hinblick auf die Mindesthalte- und Kündigungsfristen nutzen. Die Grenzen sind nicht numerisch festgelegt, gleichwohl muss der ELTIF zumindest eine angemessene Rücknahmeregelung und angemessene Liquiditätsmanagementinstrumente vorsehen, die mit der langfristigen Anlagestrategie des ELTIF vereinbar sind. Anders als bei OIF sind die Rücknahmeverlangen auf den liquiden Anteil des ELTIF beschränkt. Damit ist der ELTIF in Bezug auf das gesamte Vermögen nicht gänzlich offen, weshalb u.a. deswegen in der Praxis von einen semi-liquiden Fonds die Rede ist.

    Das zeigt insgesamt: Die Rückgabemöglichkeiten des ELTIF sind flexibler, aber deswegen umfangreicher und komplexer als beim OIF. Ich bin gespannt, ob Fondsinitiatoren das in Zukunft häufiger für sich ausnutzen als bisher – das hängt sicher auch davon ab, ob die Mehrzahl der Fondsplattformen diese individuellen Halte- und Kündigungsfristen künftig abbilden werden oder sich weiterhin auf die bereits praktizierten Fristen des OIF beschränken.

    Vorteil für den ELTIF in Bezug auf das Anlageuniversum

    ELTIF.info: Häufig ist zu hören, dass der ELTIF 2.0 flexibel agieren kann. Ist dies auch bei Immobilieninvestments der Fall? Welche Arten von Immobilieninvestments sind nun möglich, welche bisher ausgeschlossen waren?

    Robert Guzialowski: Investments in ausländische Immobilien etwa, die zumindest nicht vordergründig zum Katalog des KAGB passen. Oder auch Konstellationen wie Investments in Hotelimmobilien, die nicht nur erworben, sondern auch betrieben werden. Der Sachwertebegriff ist eben beim ELTIF 2.0 viel weiter gefasst als beim OIF, wonach die Vermögenswerte beim ELTIF lediglich einen Ertragswert aufweisen müssen. Zwar steuert die Gesetzgeber auch bei offenen Immobilienfonds durch das Fondsrisikobegrenzungs- und Standortfördergesetz gezielt nach, der ELTIF ist aber allein aufgrund seines Charakters im Vorteil. Denn er ist ja eigentlich als Multi-Asset-Produkt konzipiert und taugt dementsprechend auch als Vehikel für Private Equity oder Private Debt sowie Infrastruktur. Das eröffnet Spielräume.

    Zusätzlich unterscheiden sich die Vorgaben für die Portfoliozusammensetzung: Beim ELTIF müssen Portfoliomanager mindestens 55 Prozent in die zulässigen Vermögenswerte investieren, worunter auch Sachwerte wie Immobilien fallen. Dabei darf ein einzelner Vermögenswert maximal 20 Prozent des Kapitals ausmachen. Beim OIF liegt die Grenze bei 15 Prozent für einen einzelnen Vermögensgegenstand, aber es kommen weitere Vorgaben dazu: Gibt es im Portfolio mehrere Immobilienobjekte, deren Wert jeweils 10 Prozent des Sondervermögens überschreitet, darf ihr aufaddierter Gesamtwert 50 Prozent des Fondsvolumens nicht überschreiten. Weiterhin darf der Wert der Grundstücke im Zustand der Bebauung nicht über die Marke von 20 Prozent steigen. Und das sind nicht die einzigen Vorgaben, es gibt weitere Regeln. Das zeigt: Die Strukturierung des Portfolios ist bei den ELTIFs weniger komplex als bei offenen Immobilienfonds – und damit ein Stück weit flexibler.

    ELTIF.info: Worin unterscheiden sich OIF und ELTIF in Bezug auf den Anteil der vorzuhaltenden Mindestliquidität und dem erlaubten Leverage?

    Robert Guzialowski: Bei OIF müssen Kapitalverwaltungsgesellschaften wie wir sicherstellen, dass mindestens 5 Prozent des Sondervermögenswertes verfügbar sind, um Anteilsrücknahmen zu ermöglichen. Beim ELTIF ist die minimale Liquiditätsquote dagegen davon abhängig, wie häufig die Kapitalverwaltungsgesellschaft Rücknahmen erlaubt und wie lang die Kündigungsfristen sind.

    Wo die Grenzen jeweils verlaufen, regeln die technischen Regulierungsstandards für die ELTIF-Verordnung, also die RTS. Die Europäische Union hat sie im Oktober 2024 im Rahmen der Delegierte Verordnung (EU) 2024/2759 veröffentlicht. Hinsichtlich der Bestimmung der Grenzen sind die RTS recht wage unterwegs, da die Verordnung mit unbestimmten Rechtsbegriffen arbeitet. Im Anhang I und II der RTS finden sich jedoch diverse Optionen und Szenarien, die die Möglichkeiten der unterschiedlichen Liquiditätssteuerung aufweisen.

    Und zum Leverage: Vergleicht man die Fremdkapitalaufnahme von offenen Immobilienfonds und ELTIFs über den Loan To Value, zeigt sich kein sonderlich großer Unterschied. Beim ELTIF liegt der maximal zulässige LTV mit 33 Prozent nur knapp über dem der offenen Immobilienfonds mit 30 Prozent.

    Die Umwandlung von bestehenden Fonds und Fondsneuauflagen

    ELTIF.info: Wenn der ELTIF wesentliche Vorteile hat: Könnte man einen bestehenden offenen Immobilienfonds in einen ELTIF umwandeln?

    Robert Guzialowski: Die Bafin hat Anfang 2024 in einem Fragenkatalog unter anderem beschrieben, wie das Zulassungsverfahren läuft – und dieser Fragenkatalog zeigt ganz gut, dass eine Umwandlung von Fonds in ELTIFs im Prinzip möglich ist. Denn aus unserer Sicht, also aus Sicht einer Kapitalverwaltungsgesellschaft, ist es ja so, dass wir im ersten Schritt nicht einen ELTIF, sondern beispielsweise einen inländischen AIF auflegen. Für diesen AIF beantragen wir dann zum einen die Zulassung als ELTIF. Und zum anderen müssen wir als KVG und damit als AIFM selbst einen Antrag zur Verwaltung eines ELTIF stellen. Stimmt die BaFin beiden Anträgen zu, gehen damit Rechte aber auch Pflichten eines ELTIF einher.

    Bei bestehenden Fonds müssen also erst alle Anforderungen an einen ELTIF erfüllt werden – im Portfolio, bei Mindesthalte- und Kündigungsfristen oder in der Abwicklung. Anders als bei der Erstauflage eines ELTIF, ist bei der Umwandlung eines inländischen AIFs in einen ELTIF kein Antrag auf Erlaubnis der KVG zur Verwaltung erforderlich. Es reicht lediglich der Antrag auf Zulassung als ELTIF. Dies liegt schlicht daran, dass die KVG bereits die Erlaubnis über die Verwaltung des AIF verfügt.

    Zwar wurde in Deutschland noch kein OIF in einen ELTIF umgewandelt. Dass eine Umwandlung in der Praxis trotzdem funktioniert, zeigt ein Beispiel aus Irland. Dort hat ein irischer Asset Manager seine Immobilienfonds in ELTIFs umgewandelt, um seinen Anlegerkreis zu erweitern. Es ist vorstellbar, dass künftig auch einige deutsche Asset Manager diesen Schritt gehen werden. Übrigens ist es auch möglich, einen ELTIF 1.0 in einen ELTIF 2.0 umzuwandeln. Für beide Szenarien gilt: Der ELTIF 2.0 ist auch für Bestandsfonds ein attraktives Vehikel.

    „Im direkten Vergleich hat der ELTIF in vielen Belangen leichte Vorteile gegenüber dem OIF“

    ELTIF.info: Wann schätzen Sie wird der erste Immobilien-ELTIF in Deutschland aufgelegt?

    Robert Guzialowski: Ich bin mir sicher, dass es nicht mehr allzu lang dauern wird. Wir haben bei der HANSAINVEST aus der Historie heraus ja auch einen Fokus auf Immobilieninvestments – wir kriegen also durchaus mit, dass unsere aktuellen Fondspartner mehr oder weniger konkret an solche Projekte denken. Das hat einen einfachen Grund: Im direkten Vergleich hat der ELTIF in vielen Belangen leichte Vorteile gegenüber dem OIF – und mit dem grenzüberschreitenden Vertrieb ein schlagkräftiges Argument, über das wir bisher noch gar nicht gesprochen haben.

    Wer sich also vorstellen kann, seinen Immobilienfonds ohne viel zusätzlichen Aufwand in anderen europäischen Ländern zu vertreiben, ist auf den ELTIF 2.0 angewiesen. Dass aktuell eher keine Immobilien-, sondern ELTIF 2.0 für Private Markets aufgelegt werden, hängt primär damit zusammen, dass der Immobilien-Investitionszyklus für Immobilien nach sehr starken 10-12 Jahren aktuell noch ruht.

    Vertriebschance für lokale Manager wie auch internationale Häuser

    ELTIF.info: Ein großer Teil von ELTIFs, die in den vergangenen Jahren aufgelegt wurden, wurde von großen internationalen Private-Market-Plattformen initiiert. Offene Immobilienfonds in Deutschland wurden meist von hiesigen Asset Managern verwaltet. Wie sehen Sie sich das Angebot – auch im Hinblick auf den Pan-Europäischen Vertrieb – entwickeln?

    Robert Guzialowski: Natürlich haben große und internationale Asset Manager ihre Fühler schon seit Jahren in mehrere europäischen Länder ausgestreckt. Ihre Vertriebsnetzwerke sind dicht gewebt. Die hiesigen Asset Manager, die Sie zurecht ansprechen, haben diese dichten Vertriebsnetzwerke im Ausland nicht. Aber sie kennen den Immobilienmarkt im Inland besser und länger als viele der internationalen Private-Markets-Plattformen. Diesen inhaltlichen Vorsprung können und sollten sie über den ELTIF in den Ring werfen.

    Der ELTIF als Vehikel öffnet die Tür zu neuen Märkten. Dort müssen sich die hiesigen Asset Manager bemerkbar machen, nach und nach eigene Vertriebsnetze knüpfen oder aber mit Drittvertriebspartnern zusammenarbeiten.

    Gerade im deutschsprachigen Raum gibt es mittlerweile genug Dienstleister, die ausländischen Boutiquen beim Markteintritt unterstützen. Ähnlich sieht es in europäischen Märkten wie Süd- oder Nordeuropa aus.

    Herr Guzialowski, vielen Dank für Ihre Zeit und die Ausführungen.

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