Überblick zu den Private Market Anlageklassen

Private Equity

Unter Private Equity versteht man Beteiligungen an nicht börsennotierten Unternehmen. Das Ziel ist es, deren Wert durch aktives Management und strategische Maßnahmen zu steigern. Meist wird Private Equity in folgende Strategien untergliedert:

Buyouts

Unter Buyouts (oder auch Leveraged Buyouts – LBO) versteht man die Übernahme der Mehrheit an Unternehmen. Häufig ist dies mit dem Austausch des Managements und dem Einsatz von Fremdkapital verbunden. Durch die strategische Neuausrichtung und die operative Verbesserung der Unternehmen soll der Unternehmenswert gesteigert werden. Um Fremdkapital für derartige Übernahmen zu erhalten, sollten die Firmen profitabel agieren – das heißt über reife Produkte und stabile Kundenverbindungen verfügen.

Growth Capital

Hierbei handelt es sich um Minderheitsbeteiligungen an wachstumsstarken Unternehmen. Diese Firmen besitzen Produkte oder Dienstleistungen – das heißt Umsatz ist vorhanden – aber sie agieren häufig an der Grenze zur Profitabilität. Um in neue Märkte expandieren zu können oder weitere Produkte zu entwickeln, benötigen diese Firmen Finanzierungsmittel und/oder Managementunterstützung. Häufig sind derartige Firmen aus dem Segment Venture Capital herausgewachsen.

Venture Capital

Venture Capital wird im Deutschen auch als Frühphasenfinanzierung bezeichnet. Dies stellt Investitionen und junge, innovative Unternehmen mit hohem Wachstumspotenzial dar. Bei diesen Unternehmen existiert anfangs nur eine Idee, welche zu einem Produkt und Kundenbeziehungen entwickelt werden muss. Abhängig von der Entwicklungsphase erhalten diese Unternehmen Kapital. Die Möglichkeit hohe Gewinne bei einzelnen Beteiligungen zu erzielen, ist hoch – allerdings auch die Möglichkeit einen Totalverlust zu erleiden.

Private Debt

Als Private Debt wird die Finanzierung von Unternehmen bezeichnet, welche weder durch Banken noch durch den Kapitalmarkt geschieht. Besonders durch die restriktivere Bankenregulierung und langwierigen Kreditvergabeprozessen konnte sich Private Debt als eine flexible Finanzierungsalternative etablieren. Investoren können auf attraktiven Renditen im Vergleich zu traditionellen Anleihen hoffen, wobei die Illiquidität einen Nachteil darstellt.

Diese Finanzierungsform liefert Private Equity Fonds bei Unternehmensübernahmen das notwendige Fremdkapital. Daneben wird Private Debt auch für die Wachstumsfinanzierung, die Ablösung bestehender Schulden oder die Bereitstellung von Working Capital eingesetzt.

Abhängig von den Sicherheiten und der Position in der Kapitalstruktur eines Unternehmens wird meist zwischen folgenden Kredittypen unterschieden:

Senior Debt

Dabei handelt es sich um vorrangige, besicherte Darlehen mit hoher Rückzahlungssicherheit, niedrigerem Risiko und Zinsniveau.

Unitranche

Eine Mischform aus Senior und Junior Debt in einem einzigen Kreditinstrument. Oft das Resultat der Zusammenfassung aller Fremdkapitalpositionen bei Unternehmensübernahmen, um schneller agieren zu können.

Junior Debt

Dies wird auch als Subordinated Debt bezeichnet. Diese in der Kapitalstruktur nachrangigen Darlehen weisen ein höheres Risiko und entsprechend höheren Zinsen auf.

Mezzanine

Eine Mischform aus Fremd- und Eigenkapital, bei welcher ein nachrangiges Darlehen vergeben wird, aber beispielsweise durch die Möglichkeit an der Gewinnbeteiligung eine hohe Rendite möglich ist. Das Ausfallrisiko ist durch den niedrigen Rang in der Kapitalstruktur allerdings hoch.

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Infrastruktur

Unter Infrastrukturinvestments kann die Finanzierung, Entwicklung und der Betrieb von langfristigen, meist systemrelevanten Anlagen und Dienstleistungen zusammengefasst werden. Da es sich häufig um Grundfunktionen des Lebens und der Wirtschaft handelt, zeichnen sich diese Anlagen oft durch stabile Cashflows und eine geringe Korrelation zu traditionellen Märkten aus.

Häufig wird Infrastruktur in folgende Sektoren unterteilt:

Energie

Strom- und Ladenetze, erneuerbare Energien (Wind, Solar, Wasserkraft), Pipelines und fossile Energien

Verkehr und Logistik

Straßen, Brücken, Flughäfen, Eisenbahnen, Häfen

Kommunikation

Rechenzentren, Glasfasernetze, Mobilfunkmasten

Wasser und Abfallwirtschaft

Kläranlagen, Trinkwassernetze, Abfallentsorgung

Soziale Infrastruktur

Schulen, Krankenhäuser, Gefängnisse, Verwaltungsgebäude

Projekte können auch danach kategorisiert werden, ob es sich bei einem Investment um ein neu zu errichtendes Projekt „auf der grünen Wiese“ (Greenfield) oder eine bereits im Betrieb stehende Anlage handelt (Brownfield). Greenfield-Investments beinhalten höhere Risiken beim Genehmigungs- und Erstellungsprozess und weisen daher auch höhere Renditeziele auf. Brownfieldinvestments besitzen stabile Cash Flows aber meist geringeres Wertsteigerungspotenzial.

Darüber hinaus kann bei Infrastrukturinvestments ebenfalls noch die Unterscheidung getroffen werden, ob es sich um Eigenkapital- oder Fremdkapitalinvestments handelt.

Immobilien

Im Gegensatz zu den anderen Private Markets, haben Immobilienfonds eine lange Tradition in Europa und stehen – auch ohne ELTIF-Mantel – sowohl professionellen als auch Retailinvestoren zur Verfügung. Immobilieninvestments bieten langfristige Erträge durch Mieteinnahmen sowie potenzielle Wertsteigerungspotenziale. Da Immobilienfonds häufig Fremdkapital nutzen, können diese besonders von Zinsänderungen betroffen sein.

Investitionen lassen sich nach Nutzungsart unterscheiden, wobei zu den wichtigsten die folgenden Segmente zählen:

Wohnen

Wohnimmobilien gelten als relativ krisenresistent mit stabilen Einnahmen.

Gewerbe

Hierzu zählen Bürogebäude, Einzelhandelsflächen und Shoppingcenter. Diese sind stärker konjunkturabhängig, aber bieten bei guter Lage und Qualität attraktive Renditen.

Logistik

Lager- und Verteilzentren, die von der wachsenden Bedeutung des E-Commerce, aber auch dem Trend zu größeren Lagern als Schutz vor Lieferkettenproblemen profitieren.

Darüber hinaus können Immobilieninvestments auch nach dem jeweiligen Risikoprofil untergliedert werden

  • Core – Hochwertige Immobilien in Top-Lagen mit langfristigen Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern. Geringes Risiko eines Mietausfalls beziehungsweise Leerstands, aber auch vergleichsweise niedrige Renditen.
  • Core Plus – Ähnlich wie Core, aber mit leicht erhöhtem Risiko, z. B. durch kürzere Mietverträge oder kleinere Optimierungspotenziale, welche Investitionen benötigen.
  • Value Add – Immobilien mit mittlerem Risiko, bei denen durch gezielte Maßnahmen wie Sanierung, Neuvermietung oder Repositionierung eine Wertsteigerung angestrebt wird.
  • Opportunistic – Risikoreichste Strategie, zu welcher beispielsweise Projektentwicklungen, leerstehende Objekte oder Investitionen in schwierige Märkte zählen. Ziel ist eine hohe Wertschöpfung bei einer Vielzahl von Risikofaktoren.